Les fonds prévoyance selon la nouvelle loi 16

Dans l'optique de parer aux dommages éventuels que subissent les constructions communes, le Projet de la nouvelle loi 16 modifie le Code Civil Québécois, en soumettant les copropriétaires à l'obligation d'obtenir une étude du fonds de prévoyance. Ce fonds devant être suffisant pour payer les réparations majeures ou remplacements des parties communes. Plus de détails sur la loi 16 fonds de prévoyance dans cet article.

 

Création du fonds de prévoyance

 

Le fond de prévoyance a été créé pour faciliter la gestion saine d'un immeuble détenu par plusieurs propriétaires. C'est un moyen efficace qui permet la réparation des divers dommages que subit ladite construction. Une étude de ce fonds est désormais obligatoire, car les sommes d'argent qui y sont versées se révèlent être insuffisantes pour couvrir toutes les dépenses nécessaires. Par conséquent, il est indispensable que des experts en la matière s'en chargent pour une bonne inspection.

 

C'est une étude qui prévoit sur une périodicité de 25 ans, le financement nécessaire aux divers travaux à réaliser pour un immeuble détenu en copropriété. Pour remédier au manque d'outils de gestion des syndicats de copropriétaires au Québec, cette étude a vu le jour afin que le fonds soit suffisamment approvisionné.

 

L'importance d'une étude du fonds de prévoyance

 

Une étude de fonds de prévoyance est désormais, selon la loi 16, une étape primordiale dans le processus de démarrage de la copropriété. En effet, cette étude permet la création d'un plan de financement à court, moyen et long terme pour une réalisation sans heurt des réparations, ainsi que des remplacements éventuels des parties communes. Elle a pour but de définir non seulement la participation de chaque copropriétaire faisant partie du syndicat, mais aussi le montant suffisant du fonds de prévoyance pour la couverture des dépenses.


Rappelons que cette étude est concomitante à des préparations bien définies. En la matière, le Code Civil québécois stipule en son article 1071 que les calculs doivent prendre en compte les besoins de la copropriété. En conformité avec cet article, toute étude de fonds de prévoyance devra être conforme aux normes établies par l'État du Québec.

Étapes de l'étude du fonds de prévoyance

 

L'étude du fonds de prévoyance se fait généralement en quatre grandes étapes, à savoir :

 

  • Une inspection visuelle des composantes majeures de l'immeuble dans le but de déterminer son état physique, ainsi que sa durée de vie prévisible.

  • Un ordonnancement des travaux à réaliser

  • L'évaluation des coûts de réparation et de remplacement des parties communes, en fonction de leur durée de vie utile

  • L'analyse des différents scénarios de contributions financières par les copropriétaires, en tenant compte du taux d'inflation du moment et des revenus générés par ce fonds.

Une fois la procédure achevée, il doit être produit un rapport final mentionnant les différentes composantes ayant fait l'objet de ladite étude, l'estimation du coût des travaux, ainsi que les contributions financières nécessaires selon le scénario retenu. Il faut souligner que cette étude est mise à la disposition des copropriétaires.

 

Les conclusions pourraient être cependant faussées. En effet, il existe des imprévus qui peuvent survenir comme la dégradation prématurée d'une partie de l'immeuble ou la survenance d'un sinistre. Ces facteurs peuvent altérer les données déjà collectées. Il faut donc procéder à une réévaluation de cette étude afin qu'une mise à jour soit faite. Ainsi, l’étude de fonds de prévoyance doit être mise à jour tous les 5 ans.

 

Capitalisation du fonds de prévoyance

 

Une fois l'étude réalisée, il peut en résulter une insuffisance du fonds disponible pour la couverture des dépenses. Le conseil d'administration doit alors se réunir pour fixer les parts qui doivent être versées pour compenser ce déficit. Elles devront être versées annuellement sur une période d'au plus 10 ans après réception de la première étude.

 

Pour ce qui est des constructions nouvelles, les promoteurs de copropriété doivent obtenir dans les six mois qui suivent, une étude à transmettre au syndicat. Mais avant cela, les copropriétaires doivent verser au minimum 0.5% de la valeur de reconstruction de l'immeuble par année.

Acteurs compétents pour la réalisation de l'étude

 

Cette étude est un exercice très complexe qui nécessite des compétences techniques et actuarielles très précises. C'est compte tenu de cela que la loi ne précise pas encore le(s) professionnel(s) habilité(s) à la mener à bien.

 

Le fonds de prévoyance repose sur un principe d'équité entre les copropriétaires successifs d'un immeuble. C'est un moyen prudent et efficace qui permet non seulement de couvrir les dépenses des réparations des parties communes dans les temps normaux, mais aussi celles qui surviennent en cas d'imprévus